Na coluna Lei & Negócios, a advogada Myrella Ávila aborda os impactos da Reforma Tributária sobre imóveis, aluguéis e planejamento sucessório de empresários e famílias
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| Imagem gerada por IA |
Coluna Lei & Negócios, por Myrella Ávila Guardini
No mês passado, esclarecemos um ponto central: o Simples Nacional não vai acabar, mas a Reforma Tributária exigirá que muitas empresas avaliem com rigor se permanecer no regime continuará sendo a rota mais vantajosa e competitiva.
Agora, é fundamental olhar para outro pilar importante na vida do pequeno e médio empresário de Cotia e região: os imóveis e o patrimônio da família.
É muito comum que o empresário seja proprietário do imóvel onde sua empresa opera, receba aluguéis para complementar a renda ou possua imóveis e quotas societárias que pretende transmitir aos filhos. Com a Reforma Tributária e o avanço de sua regulamentação, essas situações também entram em um novo ciclo que exige revisão e planejamento.
1. Imóveis e construção: a conta tributária mudou
Com a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), as operações imobiliárias passam a contar com um regime específico de tributação. Atividades como incorporação, loteamento, construção e venda de imóveis estarão sujeitas a regras próprias para cálculo dos novos tributos, aproveitamento de créditos e aplicação dos redutores previstos na legislação.
A nova sistemática de créditos torna ainda mais importante identificar corretamente os custos e as aquisições que poderão ser considerados na apuração tributária de cada operação.
Na prática, isso significa que orçamentos antigos, margens de lucro e modelos de contratação estruturados com base no sistema anterior precisam ser recalculados.
Para quem constrói, reforma ou investe no setor imobiliário local, não basta olhar para o preço final da obra: a tributação precisa entrar na conta desde a concepção do projeto.
2. Recebe aluguel? É hora de revisar contratos e estrutura patrimonial
A locação e a cessão onerosa de bens imóveis também foram contempladas no desenho dos novos tributos, com regras específicas de tributação.
Isso não significa que todo proprietário pessoa física ou pequena empresa passará automaticamente a recolher IBS e CBS da mesma maneira. O enquadramento depende das condições previstas na legislação e das características de cada operação.
Por isso, este é um bom momento para colocar os contratos de locação comercial e residencial na mesa:
- Quem suporta os encargos tributários previstos no contrato?
- Existem cláusulas adequadas para lidar com mudanças tributárias durante a transição?
- A atual forma de exploração e recebimento dos aluguéis continua sendo a mais eficiente?
E aqui cabe um alerta importante: constituir uma holding patrimonial ou simplesmente transferir imóveis para uma pessoa jurídica não é solução mágica nem automática.
Planejamento patrimonial sério começa pela análise dos números, da atividade exercida, dos custos envolvidos e, principalmente, dos objetivos de cada família.
Planejamento patrimonial sério começa pela análise dos números, da atividade exercida, dos custos envolvidos e, principalmente, dos objetivos de cada família.
3. Herança e doação: planejamento sucessório exige ainda mais atenção
A Reforma Tributária também alterou uma regra importante sobre a transmissão do patrimônio familiar: a Constituição Federal passou a determinar a progressividade obrigatória do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) conforme o valor do quinhão, do legado ou da doação.
Em São Paulo, a legislação estadual ainda prevê alíquota fixa de 4%, mas já existem propostas legislativas para adequá-la à progressividade determinada pela Constituição.
Esse cenário reforça a importância de avaliar com antecedência a transmissão de imóveis e quotas de empresas.
A doação com reserva de usufruto, a governança familiar e os acordos societários continuam sendo instrumentos jurídicos legítimos de organização patrimonial e sucessória. No entanto, o planejamento deve ter substância econômica, documentação adequada e coerência contábil.
Estruturas puramente artificiais destinadas à redução da tributação podem ser questionadas pelo Fisco.
O que o empresário deve fazer agora?
Não se trata de tomar decisões precipitadas, mas de fazer um diagnóstico preventivo:Releia seus contratos imobiliários e de locação de longo prazo, verificando como estão disciplinados encargos, reajustes e eventuais mudanças tributárias.
Projete o impacto fiscal sobre seu patrimônio imobiliário, avaliando os custos de manutenção, exploração e geração de renda.
Estruture a sucessão familiar com suporte jurídico e contábil, escolhendo o momento e o instrumento adequados à realidade de cada família.
A Reforma Tributária não atinge apenas a nota fiscal emitida no balcão da sua empresa. Ela alcança diretamente a forma como você constrói, aluga, organiza e protege os bens que levou uma vida inteira para conquistar.
E, quando se trata de patrimônio, planejar antes costuma custar muito menos do que remediar depois.
Não se trata de tomar decisões precipitadas, mas de fazer um diagnóstico preventivo:Releia seus contratos imobiliários e de locação de longo prazo, verificando como estão disciplinados encargos, reajustes e eventuais mudanças tributárias.
Projete o impacto fiscal sobre seu patrimônio imobiliário, avaliando os custos de manutenção, exploração e geração de renda.
Estruture a sucessão familiar com suporte jurídico e contábil, escolhendo o momento e o instrumento adequados à realidade de cada família.
A Reforma Tributária não atinge apenas a nota fiscal emitida no balcão da sua empresa. Ela alcança diretamente a forma como você constrói, aluga, organiza e protege os bens que levou uma vida inteira para conquistar.
E, quando se trata de patrimônio, planejar antes costuma custar muito menos do que remediar depois.